領展在波動市中更具防守性
領展房產基金(00823)為不少大行的收租股首選，不少大行均指出，參觀其內地和香港兩地邊境商場後，發現在整體消費疲弱壓力下，領展商場所在區域人流強勁，配合有效管理，令公司定位良好。領展香港資產組合跑贏整體零售市場，但租戶要達致收入正增長表現則續見挑戰。
至於內地上海七寶萬科廣場，領展已於2024 年2 月完成了對該公司剩餘50%股權的收購。收購代價爲人民幣23.84 億元(參考該物業估值人民幣52 億元，估值折讓26.3%)。據領展數據，該項目預計年化淨物業收入爲人民幣4.87 億元，預期租金回報率達9%以上。該項目幾乎滿租且有正續租租金調整。據項目人員介紹，即使在2020-22 年期間，該項目的出租率也高達約95%，高於其他鄰近購物中心的80 至90%。該項目在2023 年實現約11%的正續租租金調整率，即使在充滿挑戰的零售環境下，管理人員仍預計在2024 年可實現低個位數的正租金調整，主要由餐飲支持。
在各行業中，客單價低於100 元的輕食餐飲整體表現優於其他行業。同時，高端化妝品和黃金珠寶是銷售額最高的行業，其坪效在人民幣0.7-1.7 萬元/平方米/月之間，而整個購物中心的總體銷售額約爲人民幣2 千元/平方米/月。領展一直在優化租戶組合，引入一些熱門品牌，如Lululemon、Salomon 以及其他輕奢品牌，以提高租戶的整體租金承受能力。與此同時，購物中心在4/5 層約7000 平方米的資產正在進行資產提升計劃，預計將於2024 年3 季度完成。領展表示，該區域大部分面積已預租，預計竣工後可實現兩位數的投資回報率，整體出租率將恢復至95%以上。
與領展最新的借貸成本相比，項目的成交收益率具吸引力，並可爲每股派息提升約1-2 港仙。領展現正更積極地管理其閒置現金，爲基金單位持有人帶來更高的長期派息。自 2024 年5 月下旬以來，領展股息率與 10 年期美國國債的收益率差一直保持在300 個點子以上，低於長期估值1.3 個標準差，值得吸納。加上美國減息周期快將展開，高息股將更具吸引力，防守性在波動市況中更強。
古天后
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