2022年10月3日 大行報告
新世界 ~ 美銀證券
美銀證券發表報告指出，新世界發展(00017) 2022財年全年基礎溢利70.85億元，按年升2%，符合該行預期，但略低於市場預期。全財年每股派息2.06元按年持平，惟較該行預測低0.1元。開發利潤按年跌11%主要由於預訂量減少，但毛利率52%高過預期。
該行認為，中期而言新世界的獲市場重評潛力很大，雖然管理層已透過處置非核心資產、管理資本支出及費用，來應對利率上升的影響，但其優質投資物業貢獻及高淨負債率仍是關鍵因素，該行維持對新世界發展「中性」評級，認為公司於內地的執行能力依然穩健，合同銷售和租金貢獻增長穩定。而公司股價相對於資產淨值折讓68%，估值不高。
內房股 ~ 摩通
摩根大通發表研究報告指，9月份中國樓市銷售低迷，當局在此情況下採取更多溫和利好樓市措施，在人行宣布更靈活地降低最低抵押貸款利率後，當局又出台三項支持性舉措，包括二手房交易所得稅退稅、國有銀行向房地產領域提供超過6,000億元人民幣融資，以及將住房公積金按揭貸款利率下調 15個基點。
該行認為，政策出台釋出很好的訊號，但預期對樓市未有太大實質影響，對於旨在提高買家負擔能力的政策，或對提振市場信心未見太大幫助。而向房地產市場提供融資，則預期只有國有企業可從中受惠。
市場銷售，摩通指出9月份百強開發商的銷售額按年下跌30%，與8月份情況相若，但與過去三年平均值比較，發現國有房企銷售復甦情況穩健。
摩通認為，政策可能會在一段時間內暫時穩定市場情緒，但只有在銷售反彈後，內房股股價才會出現大幅反彈，目前只看好中海外(00688)、華潤置地(01109) 、保利置業(06049)、中海物業(02669) 等國企，並建議市場出現反彈時沽售融創服務(01516) 、世茂服務(00873)、龍光(03380)及合景泰富(01813)。同時由於流動性擔憂加劇，該行預期旭輝(00884)及碧桂園(02007)仍然受壓。
摩根大通發表研究報告，調整對內房及物管股最新投資評級及目標價：
股份│投資評級│目標價(港元)
華潤置地(01109) │增持│40
中國海外(00688) │增持│26
萬科企業(02202) │增持│18
龍湖集團(00960) │增持│30
碧桂園(02007) │減持│1.7
融創中國(01918) │減持│4.1
中國金茂(0081) │增持│2.3
新城發展(01030) │中性│2.7
中國恒大(03333) │減持│1.1
世茂集團(00813)) │減持│3.3
雅居樂(03383) │減持│1.8
旭輝控股(00884) │減持│0.7
寶龍地產(01238 │減持│0.71
龍光集團(03380) │減持│0.5
合景泰富(01813 ) │減持│1.2
富力地產(02777) │減持│1.25
時代中國(01233 ) │減持│0.81
中駿集團(01966) │中性│0.7
中國奧園(03883) │減持│1
禹洲集團(01628) │減持│0.25
碧桂園服務(06098)│中性│15.5
華潤萬象 (01209) │增持│45
保利物業(06049) │增持│60
恒大物業(06666) │減持│0.5
中海物業(02669) │增持│10
綠城服務(02869) │增持│7.7
雅生活服務(03319) │減持│6.4
金科服務(09666) │減持│5.5
融創服務(01516) │減持│1.3
世茂服務(00873) │減持│1.3
新城悅服務(01755) │中性│6.6
旭輝永升(01995) │減持│2.5
寶龍商業(09909) │減持│3.3
新世界 ~ 摩通
摩根大通發表報告指，為保持穩定的派息，新世界(00017)已在連續三個財年，將其派息比率上升至逾100%，並來自於負債率上升和非核心資產處置的支持，令該行關注其高派息比率的可持續性。即使現時負債率升至72%，可支持股息流，但融資成本不斷增加，正侵蝕其基本盈利。
在非核心資產出售方面，該行認為，最好的情況是跟隨在短期內，美國加息上升走勢見頂，新世界亦能出售自己的非核心資產；以市盈率計，新世界較新地(00016)及長實集團(01113)存分別41%及57%估值溢價，該行將新世界目標價維持為29.4元，以及其評級為「減持」。
濠賭股 ~ 摩通
摩根大通發表研究報告指，澳門9月博彩總收入(GGR)錄得29.6億澳門元(下同)，按月增35%，但仍按年下降約50%，意味著日均收入(daily run-rate)約為9,900萬元，僅相當於疫情前水平的13%。不過，市場上更關於澳門重啟個人遊及團隊遊的進展。
該行認為，市場會開始審視12月的復甦步伐，預計12月的中場賭收將回復到疫情前的45%至50%，總賭收將為每日2億至2.5億元，包括每日錄得貴賓廳業務1億至1.5億元，這將利好大部分博彩營運商(澳博(00880)除外)，並料將錄得正EBITDA。
該行仍然看好澳門博彩業，認為目前的股票配置仍然非常有利。該行維持金沙中國(01928)為行業首選，認為集團擁有良好組合穩定性和上行潛力，其次看好永利澳門(01128)及銀娛(00027)；澳博則是最看淡的股票。
內地推數項樓市放寬政策 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告指，內地過去數日推出數項樓市放寬政策，首先中國財政部向一年內出售舊樓且換購新樓的居民，提供個人所得稅退稅，該行認為該政策試圖鼓勵房主升級其房產，惟其影響有限，主要是買樓決定是取決於房地產價格預期，而非其1%的退稅。
另外，央行容許地方政府在部分城市下調首次置業人士的房貸利率，惟該行亦認為其影響力有限，主要是過去12個月抵押貸款利率下降了100個基點以上，而因市場對能否完成工程存有擔憂，故內地全國的住宅銷售仍然疲軟。
該行表示，政策放鬆的正面影響有限，關鍵在於如何恢復私營開發商的信心，故偏好國企開發商，看淡私營開發商。
新世界 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告指出，新世界(00017)2022財年全年基本溢利為71億元，按年增長2%，大致符合預期。盈利小幅增長主要由於期內內地與香港發展物業的預售量減少，被較高的租金收入貢獻所抵銷。全年派息共2.06元，按年持平，佔核心派息率74%。
該行指出，新世界預期2023財年基本溢利將持平或小幅下跌，管理層料由於平均融資成本或飆升，將帶來額外12億元的利息成本。公司亦目標於2023及2024財年實現出售100億及150億元的非核心資產，相對於2022年實現139億元。
此外，瑞銀料農地轉換將成為新世界補充香港土儲的主要方式，對其評級「中性」，目標價30.1元。
體品股 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告指，儘管由於北美庫存問題，Nike下調了其2023財年的指引，惟管理層對中國運動服裝行業仍然持正面取態。該行預計滔搏(06110) 的庫存與銷售比率將控制在4至5個月，預計Nike成功在內地清理庫存方面將是一個積極的訊號。
該行引述Nike管理層指，其在內地庫存按年下降3%，使他們更有信心在本季度末達到庫存正常化，並能夠在全價基礎上進行競爭。在大中華區，2023財年首季的收入按年跌13%。該行預計分銷商在6至8月期間的銷售增長將超過Nike，因為寶勝國際(03813) 的銷售額按年下降8%，料滔搏的銷售增長將在8月恢復到雙位數，較6至7月逐步錄得改善。
就中國運動服裝行業，投資者在第二季封城後對庫存問題和折扣持謹慎態度，尤其是國際品牌。Nike對於季度庫存水平正常化的預測勝於預期，對整個行業來說亦是一個積極訊號，將可緩解折扣戰。該行予李寧(02331)、安踏(02020)滔搏和特步(01368)「買入」評級，認為上述公司估值具吸引力，且庫存及折扣的問題逐漸得到緩解。
恒指目標 ~ 花旗
花旗發表研究報告，預測今年第四季至明年首季美聯儲利率將進一步上調共150個基點，當中估計今年11月及12月預期將分別上調75及50個基點，預料明年十年期美國國債收益率將上升至4.5%至5%，回到接近2008 年環球金融危機前水平。
相應地花旗將恒指今年底目標從23,456點下調至20,000點(相當預測市盈率11.1倍)，並預期明年底將見23,000點(相當預測市盈率11.3倍)。該行指出，恒指今年每股盈利預測已下調至下跌5.2%，而明年預測則維持為上升14.4%。考慮到疫情下香港較內地更早放寬邊境防疫措施，目前更看好H股而不是A股。
花旗重點推介以下股份，指目前股價已低於2009年全球金融危機前的水平，包括中國石油(00857)、中國移動(00941)、中國聯通(00762)、電能(00006)、中國人壽(02628)和恒隆地產(00101)，全部給予「買入」評級，目標價分別為4.4元、68.8元、4.8元、57元、17元及19.3元。
濠賭股 ~ 花旗
花旗發表報告指，澳門今年9月錄得博彩收入達29.62億澳門元，相當於日均收益約9,900萬澳門元，即約2019年9月水平的13%，基本符合該行及市場預期。該行估計，澳門10月的總博彩收入預測為70億澳門元，即約2019年10月水平的26%。
報告補充，展望未來，澳門政府預計國慶黃金周(10月1日至7日)期間的日均訪客量將達到約2.5萬人次，即約2019年同期的約26%。該行認為，國慶黃金周7日的營運數據將作為一個重要的前瞻性指標，供投資者衡量在所有旅遊限制取消後，澳門訪客量、總賭收和息稅前利潤的恢復速度。該行維持對澳門博彩業正面看法，首選銀娛(00027)及金沙中國(01928) 。
滔博 ~ 花旗
花旗發表研究報告指，Nike管理層表示6月至8月的大中華地區業務的銷量及庫存管理表現均「超出計劃」，據該行對來自內地零售商或品牌的反饋，認為即使在9月至11月的庫存清倉壓力主是在北美洲地區，但自從過了在6至8月內地庫存壓力最差的時候，Nike的內地業務在11月似乎正在過渡至由新產品推動其復甦的階段。
該行表示，除了今年來自品牌更多的補貼或支持，該行料Nike及Adidas明年重振中國業務，令滔搏(06110)受惠；當Nike及Adidas在今年底清理好渠道庫存，並鑑於其向內地交付新產品，該行預料Nike及Adidas明年將可重新奪回中國市場份額。
內銀股 ~ 花旗
花旗發表研報指，外電消息指中國人民銀行及中銀保監要求六大國有銀行今年餘下時間向房地產行業提供至少6,000億元人民幣融資，每間銀行單獨要求提供至少1,000億元人民幣融資，包括按揭貸款、開發貸款及開發商債券投資，為樓市帶來更多利好措施，或表明內地房地產市場緊縮最糟糕時期可能已經過去。
該行預期，措施有助於緩解投資者對房地產開發商信貸風險的擔憂，並對平安銀行(000001.SZ) 、興業銀行(601166.SH) 、招行(03968)在內開發商敞口較高的銀行有利，當中招行最有機會出現反彈；花旗籲「撈底」招行，評級「買入」，目標價53.7元。
花旗預測，六大國有銀行去年第四季房地產相關貸款達到7,040億元人民幣，高於當局所要求的6,000億元人民幣。該行認為，此次措施只是支持房地產行業的刺激計劃的一部分，預計未來會有更多的寬鬆措施，包括可能進一步降低首付要求、取消轉售及購買限制，以及放寬平均售價上限，結合近期公布的退稅、首置住房公積金房貸利率下調15個基點、推出房地產救助基金保障項目交付等政策，預期樓市緊縮方向的拐點即將來到，有助於緩解投資者對房地產開發商違約風險上升的擔憂。
九毛九 ~ 大和
大和發表研究報告指出，九毛九(09922) 宣布斥最多11億元人民幣，收購廣州國金天地商業及辦公室開發項目26%股權，由於投資者憂慮公司進入或投資房地產開發領域，令九毛九於上周五(30日)股價下跌20%。
然而，該行認為市場反應過慮，並將股價調整視為十一黃金周前及中國共產黨第二十次全國代表大會後潛在重新開放的撈底機會。此外，該行認為公司沒有重大資金流問題阻礙其銷售擴張。將九毛九的評級由「持有」一舉升至「買入」，目標價維持18元。
阿里 – SW ~ 大和
大和發表研究報告指，預計阿里巴巴(09988)的客戶管理收入(CMR)與網站成交金額(GMV)之間的差距將會收窄，並關注其業務上的效率提升，該行重申集團「買入」評級，目標價由150元下調至130元，主要反映匯率變動。2023財年盈測下調7%，反映較低中國商貿利潤。
大和表示，雖然9月GMV優於8月，但部分地區重新封城，導致復甦比預期慢。該行料集團2023財年第二季的CMR將按年下降2%。隨著訂單取消的影響逐漸減弱，CMR和GMV之間的差距或會自2023財年第二季度起收窄，並預計2023財年第二季中國商貿EBITA利潤率為31%，高於2022財年第二季度的30%。
該行認為，在2023財年第三季度，清零政策有所放寬，可能會恢復消費者對非必需品的信心。該行預計2023財年第二季度的雲收入將按年增長2%，預計期內雲EBITA利潤率為1.4%。該行認為，宏觀復甦將有助於推動雲收入的重新加速。
萬科 ~ 大和
大和發表報告指，萬科(02202)子公司萬物雲(02602)於9月29日在香港聯交所上市，最終發售價為每股49.35元，市值達576億元，成為來港上市的第二大的內地物業管理服務商，經全球招股發售後，萬物雲仍是萬科旗下的公司，將持有56.6%股權。惟該行注意到，萬物雲估值自去年12月以來，已減少一半。
該行補充，萬科今年首八個月合約銷售按年下跌37%，較上半年跌幅有所收窄，與公司預期一致。該行將萬科目標價由16.8元下調至15.8元，以反映人民幣貶值的因素，維持其「持有」評級。
港股H股首選股名單 ~ 花旗
股份│投資評級│目標價(港元)
比亞迪(01211) │買入│640元
李寧(02331) │買入│98元
蒙牛(02319) │買入│58.1元
創科(00669) │買入│135元
京東(JD.US) │買入│91美元
美團(03690) │買入│235元
中石油(00857) │買入│4.4元
玖紙 ~ 大和
大和發表報告指，玖紙(02689)發表2022財年度業績報告，經調整後淨利潤按年跌54%，符合早前發出的盈警預告，隨著全球宏觀環境持續惡化，該行料在出現任何反彈前，2023財年淨利潤或會進一步下跌，以致在償還債務的負擔不斷上升時，公司或進一步承受潛在壓力。
該行相信，公司虧損或在2023財年首季見底，同時其盈利能見度低，以及對公司資產負債表的關注上升，或會限制其股價近期出現反彈。儘管，基於估值低企，該行相信大部分負面因素已反映在股價中，但認為謹慎的做法是等待中國消費模式出現回升跡象，才增持玖紙股份。
該行表示，基於利潤恢復時間表被推遲，將公司在2023年至24年盈利預測下調37%至75%，並將其目標價由8元下調至5.6元，將其評級由「買入」降至「跑贏大市」。
騰訊 ~ 大和
大和發表研究報告指，預期騰訊(00700)下半年遊戲收入增長將會進一步放緩，惟料增長將在2023年重新加速，將集團目標價由430港元下調至395港元，維持「買入」評級。由於遊戲和廣告收入增長可能放緩，將其2022至24年的收入預測下調2至3%。
該行預計，集團2022年第三季的總收入將按年下降3.7%至1,372億元人民幣，主要受網絡遊戲按年下降9.3%和網絡廣告按年下降12.6%所引致。這將使其調整後營業溢利按年跌8%至376億元人民幣。
該行估計騰訊7至8月在內地的智能手機遊戲總收入按年收縮10%至15%。將其2022年第三季度的網絡遊戲收入增長預測調整至按年收縮9.3%，和2022年第四季度料按年收縮9.5%，又繼續期待在今年末推出Undawn並加強變現，以重新加快網絡遊戲業務的收入增長。該行相信，集團廣告收入仍將受到宏觀不穩定因素影響，又認為積極的股票回購將有助於穩定其第四季度的股價。
攜程 ~ 花旗
花旗發表報告，將阿里(BABA.US) 剔出亞洲焦點名單，由攜程(TCOM.US) 取代。
該行指，偏好攜程是因為它具有堅實的國際發展勢頭，內地重開邊境是一個關鍵的催化劑。不過由基本面出發，該行仍然看好阿里巴巴，因為它在中國具領先的在線商務生態系統、通過全球化舉措在海外市場的未來增長機會、在雲基礎設施方面的優勢和在中國傳統產業數字化轉型中的良好定位、通過成本優化改善盈利趨勢、強大的現金流生成能力，給予目標價146美元，評級「買入」。
郵儲銀行 ~ 滙豐研究
郵儲銀行(01658)今早(3日)股價受壓，盤中曾低見4.06元一度下滑12.3%，最新報4.16元跌10.2%。滙豐環球研究發表報告，市場一向對郵儲銀行期望很高，在近日對存款代理費的變化感到失望，決定下調對其投資評級由「買入」降至「持有」，目標價由6元降至5.05元。
該行指，經過六個月的審查，郵儲行提議降低支付給中國郵政集團的存款代理費；綜合調整將降低其去年備考混合存款代理費率2個基點。該行認為下調幅度低於市場預期，這可能會降低對未來存款機構費用下調的預期。
滙豐環球研究指，郵儲銀行按揭貸款的定價能力進一步受壓，於今年上半年住宅抵押貸款佔郵儲銀行總貸款的31.9%，新的首套房抵押貸款利率從2021年12月的5.64%下降到2022年9月的4.15%，較年初顯著下降。人民銀行還發布了引導新房抵押貸款利率下降的新政策。該行看到郵儲銀行按揭貸款負重新定價和加速抵押貸款還款的風險增加。
該行指，下調對郵儲銀行2022年至2024年各年盈利預測各0.7%、4%及7.3%，料郵儲行的撥備前利潤增長或令市場高期望落空，指在內銀股中更看好中國銀行(03988)及交通銀行(03328)。
新創建 ~ 里昂
里昂發表報告指，新創建(00659) 2022財年下半財年經常性利潤比該行預測低11%，但每股末期股息按年增長3%，比該行預測高3%。該行指，雖然預計收購仍是集團資本配置策略的重點，但集團亦會致力於逐步提高股息的政策。
該行表示，下調對新創建2023年至2024財年的經常性利潤預測各24%及15%，以反映較低的公路收入假設、較高的富通保險的支出預測，以及人民幣滙價預測因素。
里昂表示，將新創建目標價由9元上調至9.1元，因為較低的凈債務抵銷對利潤表預測的削減，重申「買入」評級。
內險股 ~ 瑞信
瑞信發表研究報告指，內險股第三季股價下跌24%，落後恒指同期表現約13個百分點，季內盈利表現方面財險較壽險理想。
該行預期，財險承保利潤可能會出乎意料地上行，由於疫情下出行量減少和自然災害賠付減少，預測中國人保(01339)第三季汽車保險業務綜合成本率按季基本平穩，中國財險(02328)第三季稅後淨利料增長超過50%。
瑞信料壽險第三季新業務銷售將反彈，按年增長逾10%，但利潤率或有所犧牲，而中國太保(02601)料為唯一一家在第三季新業務價值實現增長的保險公司。
該行預期若中國逐步重新開放邊境防疫措施，則更看好壽險股，預期可受惠於經紀活動正常化、長期產品需求潛在復甦，以及A股市場或出現反彈，首選中國太保，主因其下半年新業務價值表現及股息有潛在上行空間；至於財險與人保第三季盈利或優於預期，認為現時為吸納機會。
內房股 ~ 野村
野村發表研究報告指出，中央政府於9月29至30日的兩日內，出台一系列房地產寬鬆政策，當中包括進一步降低抵押貸款利率、換購住房個人所得稅退稅，以及監管機構要求商業銀行向房地產行業釋放6,000億元人民幣的新融資額度。
該行認為，有關刺激政策可預防房地產板塊進一步惡化，並刺激住房需求。同時確認該行對中央政府就內房政策轉變的預期，短期內或將推動發展商股價上升。
此外，野村維持對第四季實物地產銷售漸進和緩慢復甦的看法。行業中首選華潤置地(01109)，同時偏好財務安全的私企如龍湖集團(00960) 及新城發展(01030) ，另認為中海物業(02669)具吸引力，以上四隻股份均為「買入」評級。
內房股 + 物管股 ~ 中金
中金發表報告表示，上月30日國家財政部發布通知，對一年內住房先賣再買家庭給予個人所得稅退稅優惠；人行也發布通知，下調首套住房公積金貸款利率15個基點。
該行指，促進內地房地產市場平穩健康發展的政策合力正在形成。繼9月29日下調部分城市首套房貸利率下限，9月30日房地產財稅和利率政策再發力。財稅方面，出售自有住房後一年內重新購買住房的家庭，可退還已繳個人所得稅(目前個稅按照房屋增值額的20%或全額的1%計徵，部分地區可選擇計稅方式，滿五唯一住房免徵)，該行預計該政策將有效引導改善性購房需求釋放。
利率方面，本次下調後首套住房公積金貸款利率已達歷史最低水平(5年以上首套公積金貸款利率為3.1%)，金融端政策發力已非常充分。疊加此前供給側相關舉措的出台和落實，例如政策性銀行保交樓專項借款、建設銀行設住房租賃基金收購商品房用於租賃等，中金認為政策合力之下居民購房預期有望逐步企穩並回升。
報告指，供、需兩端政策或繼續發力，基本面可能呈「緩復甦、弱信用」態勢。9月高頻口徑新房銷售面積和百強房企銷售金額分別按月微增9%和4%，按年跌幅受低基數影響收窄至-23%和-26%，基本面指標表現整體仍較為疲弱。往前看，中金認為如果供、需兩端政策持續加碼，則銷售有望逐漸築底、緩慢復甦，按年跌幅受益於基數走低收窄更快，其中需求側，截至9月，32個超高/高能級城市中仍有超2/3的城市最低首付比例高於上一輪周期最低水平；供給側，仍須關注圍繞改善企業融資環境等信用修復政策，中期維度上看，此類措施也有助於提前緩解重點城市潛在供需缺口。
中金表示，近期伴隨行業供需兩端政策逐步加碼，認為行業基本面有望於本季度逐步築底、緩慢復甦；在企業層面，財務穩健、土儲優質、拿地積極的均好型房企將率先進入規模擴張和穩健擴表的良性循環，企業分化加劇、「強者恒強」格局顯現。建議投資者積極把握當前時點的地產及物業板塊佈局窗口期，內房H股推薦華潤置地(01109) 、綠城中國(03900)、中國海外(00688)、越秀地產(00123)、建發國際(01908) 、美的置業(03990) 、中國海外宏洋(00081)，物管板塊看好中海物業(02669) 、保利物業(06049)、華潤萬象生活(01209) ；代建板塊看好綠城管理(09979)。
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