領展(00823)為2月20日見報專欄個股分析，非心水股貼士
領展受美延遲減息短線欠向上動力
領展(00823.HK)在春節假期前公布收購上海七寶萬科廣場餘下50%股權，交易參考價格為52億元人民幣，較評估價值70.6億元人民幣折讓26.3%，物業估計年化收入4.87億元人民幣，以交易參考價格計算，收益率為9.4%，與領展最新的借貸成本相比，收購的成交收益率具吸引力，並可為每股派息提升約1至2仙。
截至去年9月，領展擁有131億元閑置現金，在2024財政年度並無更多未償還債務。雖然領展已於1月開始回購基金單位，但由於潛在靜默期或資本市場情況的限制，可以使用的資金有限。是次收購對基金單位持有人有利，證明領展有能力透過收購增加股東派息，並繼續擴大其投資組合。
領展更積極地管理閑置現金，為基金單位持有人帶來更高的長期派息。自1月下旬以來，領展與10年期美國國債的收益率差一直保持在200至250個基點，低於0.7個標準差，接近長期估值水平底部。隨著供股稀釋的影響逐漸消退，目前的估值以及2024年降息前景，將為投資者提供有吸引力的買入機會。
管理層指出，港人北上消費對公司旗下香港商場影響暫時可控，並維持今財年續租租金調整率5%至7%指引，及預期下財年續租租金不會轉爲負數。因港人北上消費已非新現象，而深圳Costco及山姆超市位置並不方便港人經常前往。領展續爲本地地產板塊中，最值得買入的股票，雖然美國減息預期削弱或令短期股價受壓，但料今年之內將開始減息，而領展也會受惠。
至於廣州領展廣場經過革新後，零售租戶銷售按月增加30%，按年上升65%，這項資產提升(AEI)項目涉資3億元人民幣，預期回報率料有12%。領展的非自選零售比重較大，在宏觀不確定性下，在派息方面有較良好的可見度，而香港的商場營運於逆風下仍保持韌性，對2024及2025年租金重訂時至少有中單位數上調具信心。
技術走勢方面，短期由於美國減息時間表或推遲，令其股價欠缺上升動力，但估值方面已屆可收集水平，或於36至38元水平收集，跌穿34元止蝕。
古天后
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