9月21日 大行報告
本地地產股 ~ 瑞銀
瑞銀發表報告指，《路透》報道中央與本港發展商舉行閉門會議，發展商被告知要協助解決住屋短缺問題後，本港主要發展商昨日(20日)股價下挫10%至13%。在最差情境下，該行憂慮本港有機會推出類似內地的收緊措施，例如限價、家庭限購和租金上限等。
瑞銀相信，本港發展商可能會受到數方面的影響，包括房屋供應增加令主要市場樓價受壓；由於轉換可能性減少，令農地價值下降；發展商毛利率或由去年的約40%回復正常至只有約15%(假設樓價不變)；及來自國企發展商的競爭加劇。在本地發展商中，該行估計恒地(00012)或受到最大影響，因集團擁有最多的農地儲備，約4,500萬平方呎，緊隨為新地(00016) 的3,100萬平方呎、新世界(00017) 的1,600萬平方呎，及長實(01113)的1,000萬平方呎。
不過，瑞銀又認為農地收回是可作為解決本港當前房屋短缺的替代方案。根據港府2017年的土地規劃，香港未來三十年最少需要4,800公頃的土地發展，而洪水橋、古洞北粉嶺北，加上元朗南等新發展區僅佔1,041公頃，獨立土地發展亦只佔590公頃，至於「明日大嶼」計劃的1,700公頃需要最少15年完成。
因此為解決即時房屋短缺問題，該行估計港府或會將焦點轉至發展商新界農地及祖堂地收回，兩者分別有1,000及2,400公頃，估計相當於7.7個洪水橋新發展區的規模，並可逐步容納/供應約170萬人口/60萬個單位。
本地地產股 ~ 滙豐研究
滙豐環球研究發表報告，對外媒有關中央政府要求香港大型發展商協助解決本港房屋供應短缺問題的報道，該行並不感到意外。國務院港澳辦主任夏寶龍7月時提及，香港的住房問題將於2049年得到很大的改善，特別是劏房及籠屋問題。雖然重點放在公共房屋政策上，而非私人住宅方面，惟受避險情緒影響下，地產股表現短期受壓。
在地產發展商中，該行較為看好新地(00016)及信和置業(00083)，均予以「買入」評級，認為新地的可開發土儲規模龐大，且經常性收入增加，盈利可見度優於同業，而信置則為淨現金狀況(約相當於其市值49%)，足以應付市場不確定性。
該行認為，發展商可透過釋放其農地儲備以解決香港房屋短缺的問題，方法包括土地共享試點計劃，或透過《收回土地條例》收回農地，前者可利用開發商的執行力，向公眾提供公共房屋，而後者可助政府直接促進總體規劃。然而，如部分發展商高度依賴透過農地儲備而補充其土儲，則有機會影響公司盈利能力。
此外，該行亦對發展商進行敏感性分析，如他們向政府免費提供農地儲備，在納入各種房地產價格的情況下，假設香港樓價下跌10%，則該行對發展商的資產淨值預測降5.5%，而他們的2022及2023財年的溢利，亦將下降7.1至7.3%。
關鍵在於即將於10月6日公布的《施政報告》，屆時可更清楚了解香港即將出台的樓市政策方向。
澳門博彩法首場諮詢 ~ 瑞信
澳門昨日(20日)就修改《娛樂場幸運博彩經營法律制度》舉行首場諮詢會。瑞信發表報告指，首場諮詢會並無令人意外的新進展，業界主要關心的問題，包括提升澳門居民在博彩企業持股、派息須事先獲政府批准、讓政府委派代表進駐博企，都並未有被談及。該行繼續對博彩股持審慎看法，認為行業基本面會受削弱，包括派息、投資回報和營運。
瑞信又說，業界整體支持諮詢建議，不過關注非法收取存款新規定的執行和定義，中介人擔心會削弱他們的資本和商業模型。該行重申他們的看法，認為博彩企業在續牌之前，不太可能與政府持相反意見或交鋒，而且諮詢期只有45日，澳門政府決心與中央政府一致加強規管，認為諮詢框架不太可能有實質改變，諮詢預計會聚焦在執行細節。
內銀股 ~ 大和
大和發表報告指，市場關注內銀對恆大(03333)風險曝露，主要關注圍繞貸款、債券及金融產品三方面，報告指貸款及債券的風險較小，亦不大可能涉及金融產品。該行並料政府將公布房地產板塊的解決方案，尤其是針對恆大。
該行注意到投資者急於中秋節翌日假期前沽出持有的內銀股份，指相信內銀所受牽連不大，不會受到明顯負面影響，惟部份內銀須加大撥備以吸收潛在信貸損失。該行指郵儲行(01658)對內房貸款佔比最小，其面對的信貸成本壓力亦最低。
澳博 ~ 高盛
高盛近日發表報告，與澳博控股(00880)管理層舉行投資者會議，就澳門政府已展開修改博彩法的公眾諮詢，澳博管理層估計澳門特區政府可能續批目前六個博彩牌照，被問及現有持牌人之間併購的可能性時，澳博管理層指目前的博彩法不允許一家公司持有兩張牌照；公司指澳門博彩稅率在區域範圍內已經很高，料進一步上調的空間應該有限。
關於澳門新賭牌的特許經營期限，澳博預計新期限將會短於20年，指5年可能太短，公司參考新加坡的情況，認為新期限為10年屬合理估計。而澳博管理層認為大多數運營商應該有足夠的股權作為持牌公司。
中石化 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告指，中石化(00386) H股年初至今股價上升10%，跑贏同期下跌12%的恒指，認為在國際油價上升的大環境下，中石化現時表現仍跑輸大市。根據該行估算，中石化現價對應布蘭特期油每桶50美元的低位，預期市場可能計及該公司下游煉油風險、以及化工業務及營銷利潤可能令人失望等因素。
瑞銀將中石化2021至2023年每股盈利預測上調4%、7%及6%，至0.53、0.53及0.47元人民幣，同時將布油今明兩年價格預測上調至每桶67.5及68.5美元。
該行表示，由於年初至今油價大幅上漲所帶來的庫存增加，相應上調今年煉油業務盈利，同時較保守地認為，如果油價放緩，庫存損失或會對2022至2023年的煉油業務利潤產生負面影響，將目標價由4.9元降至4.6元。
中石化的股價已自2月份的高位回落15%，基於可持續股息收益率超過9%，瑞銀認為H股仍具有吸引力，長期前景預期未變，給予「買入」評級。
中石油 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告指中國石油股份(00857) 今年至今累計逆市升約55%。在提升油價預期後，料石油勘探業務盈利提升，惟受較高進口天然氣成本所抵銷。全球液化天然氣(LNG)價格已接近紀錄高位，相信氣價至冬季將無可避免地再向上，籵第四季進口天然氣相關業務將虧損或達100億元人民幣。該行指，股價上行空間有限，故調降公司評級至「中性」，目標價3.9元。
瑞聲 ~ 瑞銀
瑞銀發表研究報告表示，維持對瑞聲科技(02018)「中性」評級，目標價由60元降至41元，此按現金流折現率作估值。該行指，公司主要業務，聲學和觸控都面對價格壓力，公司旗下越南工廠使用率亦因疫情而偏低，該行決定下調對瑞聲今明兩年盈利預測分別18.4%及30.2%，以反映毛利率預期降低。
希慎 ~ 高盛
高盛發表報告指，希慎(00014) 向長實集團(01113)收購上海「世紀盛薈廣場」寫字樓/商鋪混合用途發展項目，代價35億元人民幣(約42.35億港元)，涉及建築面積約8.65萬平方米，包括5.03萬平方米的甲級寫字樓可出租面積，及1.7萬平方米的零售面積。
該行表示，對是次交易不感驚訝，因希慎管理層已尋找在中國一線城市收購多數股權或全資擁有的投資物業項目一段時間。而管理層早前舉行了電話會議，提到收購為策略性長期投資，可擴展其內地市場；項目處主要地段，可連接地下鐵網絡；及地區改造可令零售部分有提升。
高盛提到，希慎是次收購價格較項目評估價值有約5%折讓，估計交易對集團的資產淨值增升僅0.5%，明年及2023年的EBIT則料可分別增0.4%及4%，影響有限。該行予其「沽售」評級及目標價為28元。
內銀股 ~ 瑞銀
瑞銀發表報告表示，認為中國恒大(03333) 存在償還債務困難的問題，從社會穩定角度來看，相信物業項目交付將為當局未來首要目標，預期其中一種可行方法是將項目公司與集團分離，以確保現金流僅用於項目建設，令資產價值得以實現。同時該行預計，恒大或將需要進行債務重組並削減開支。
對於內房行業，該行預計市場對其他開發商的物業交付及再融資憂慮將會增加，估計有10家開發商有潛在風險，涉及合約銷售額共約1.86萬億人民幣，為恒大規模的約2.7倍。
瑞銀指，與內地銀行溝通後得知，截至上半年恒大的貸款仍被視為正常貸款。為衡量房地產開發商的潛在不良貸款風險，該行列出恒大債務違約、包括恒大在內的9家高風險房地產開發商違約，以及整個房地產行業不良貸款率上升15個百分點共三個假設情況，預期內銀整體不良貸款率將相應上升11、29及80個基點，從銀行系統角度來看將受到影響，但風險似乎可控，當中估計民生銀行(01988)最受影響。
該行預測今年下半年內地房地產市場銷售將按年下降8%，新開工率下跌8%至10%，固定資產投資跌2%至3%，其中新開工量可能在未來幾個月跌超過20%，拖累中國GDP約1至2個百分點。
金山軟件 ~ 高盛
高盛發表報告，指金山軟件(03888) 次季業績好壞參半，其辦公軟件收入增長穩固，惟遊戲發行延遲壓抑短期盈利能力，目標價由49元下調至36.9元，評級由「買入」降至「中性」。
高盛將金山軟件2021年、2022年的收入預測分別降低約6%和4%，因為將在線遊戲的收入預測下調18%和15%，惟被辦公軟件和服務收入預測上調所部分抵銷。
根據該行預測，到2023年，辦公軟件和服務將佔公司收入的61%，由於考慮到當前的趨勢和其網絡遊戲較低的運營槓桿，將2021年和2022年的淨利潤預測分別下調47%和15%，至3.54億元人民幣(下同)和9.21億元。
內地基建股 ~ 摩通
摩根大通發表報告指，在市場波動和經濟下行壓力下，預計內地財政政策將會主導支持經濟，在財政空間充裕，以及國務院副總理劉鶴最近建議將部分基建項目提前完成，另外中國中鐵(00390) 和中鐵建(01186)在現金流和去槓桿都有顯著改善，預計中交建(01800)和中國建築國際(03311)會趕上進度，認為正在改善的基本面及業務模型會支持內地基建股潛在估值重評。
摩通預計，香港政府會在解決房屋問題扮演更大角色，中國建築國際又在出租公屋建設有15%至20%的市場份額，有可能令其受惠，預計中國建築國際的市場份額會增加至20%以上。摩通又指出，中交建和中國建築並無物業發展敞口，其中中國建築國際在社會房屋的敞口被認為是屬於基建開支，物業發展為中國中鐵和中鐵建在今年上半年帶來單位數的收入和訂單貢獻。該行預計，內地今年第四季財政政策會有顯著改變，以應對經濟下行壓力加劇。
零售收租股 ~ 花旗
花旗發表報告，指本港地產股中，依次較看好零售、辦公室和住宅物業發展。
該行指，近日有報道表示中央與本地地產商會面，要求協助解決房屋短缺問題。雖然相關政策並無官方公布，但該行建設維持對本港發展商的防守性看法，認為收租股的政策風險較少，特別是在通關後可以重開，該行首選恒隆地產(00101)及九龍倉置業(01997)。
在發展商中，花旗看好土儲較便宜、以及低負債的公司即新地(00016)，該行料新地相對地將可跑贏同業。
收租股 ~ 里昂
里昂發表報告表示，本港地產股因近日傳出中央要求幫助解決房屋問題，而見市場對地產股的投資情緒轉弱。而該行指主要發展商近年都積極協助政府創造更多中期房屋供應，包括捐贈農地、土地共享計劃等。
該行估計，本港發展商可做的不多，特別是在現有供應機制下，以及風險主要來自政策轉變，認為目前收租股的風險會較少，如希慎興業(00014)和九龍倉置業(01997)。
內銀股 ~ 花旗
花旗發表報告指，中國恆大(03333)的違約危機及影響蔓延，令中國的金融體系有潛在系統性風險。至去年年底，中國銀行體系有41%的資產直接或非直接與房地產行業有關。
不過，該行認為是次恆大危機不會成為中國版的雷曼事件，因政策制定者料會堅持防範系統性風險的底線，為化解債務風險爭取時間，並就整體信貸環境推行邊際寬鬆。
該行估計，在高風險發展商中有最高信貸風險的內地銀行為民生銀行(01988)、平安銀行(000001.SZ)及光大銀行(06818)，南京銀行(601009.SH) 及郵儲銀行(01658)則較不脆弱，而該行會將任何調整視吸納優質內銀的機會。
教育股 ~ 花旗
花旗發表研究報告，指考慮近期內地收緊對課後補習行業監管，早前對內地教育開支趨勢進行調查，發現約57%家長計劃削減子女課後補習開支，加強了該行對科目為本課後補習商的審慎看法。在課外活動方面，學術活動比率在總課後補習開支現時比例約「1：2」，但未來課後補習開支料流向課外活動(STEM)課程。此外，對職業教育及與海外升學相關的需求上升。線上課後補習方式滲透率達40%，而面對面課後補習較受歡迎。
報告首次覆蓋中國東方教育(00667)，予「買入」評級，目標價12元，相當於未來12個月預測市盈率25倍(或預測動態市盈率1倍)，以及2021至2023財年每股盈測年均複合增長24%。報告稱，中國東方教育屬內地職業教育龍頭企業。利用其逾30年的經驗、強勁品牌、可複製經營模式，全國性學校網絡以及政府政策支持，料2021至2023年間中國東方教育收入年均複合增長16%，純利年均複合增長24%。板塊中該行亦喜好中教控股(00839)及新東方(09901)。詳細投資評級及目標價見另表。
花旗發表研究報告，對內地教育股投資評級及目標價表列如下：
股份｜投資評級｜目標價(元)
中國東方教育(00667) ｜買入｜12港元
楓葉教育(01317) ｜沽售｜1.9 ─>1.3港元
高途(GOTU.US) ｜沽售｜12 ─>2美元
新東方在線(01797) ｜沽售｜9 ─>3港元
新東方(EDU.US) ｜買入｜13 ─>3美元
新東方(09901) ｜買入｜101 ─>24港元
好未來(TAL.US) ｜沽售｜28 ─>4美元
睿見教育(06068) ｜沽售｜2.5 ─>1.3港元
掌門教育(ZME.US) ｜買入｜17 ─>4.2美元
洪恩教育(IH.US) ｜買入｜17 ─>9美元
海爾智家 ~ 麥格理
麥格理發展報告，指海爾智家(06690)透過高端化，料其毛利有進一步改善空間，上調2021至2022財年盈測介乎5.3%至7.9%，目標價相應由41.3元升至46.7元，相當於明後兩年綜合預測市盈率22.5倍，評級「跑贏大市」。
報告稱，海爾智家透過數碼化經營提升效率，中國高端化策略仍是重心。另公司爭取成為各個海外細分市場的領導品牌。上半年海外收入按年升23.5%，管理層希望複製中國的成功模式至海外，透過捕捉需求升級，進一步擴大特定市場市佔。報告稱，公司正面對原材料及運費成本上升，但料提價及持續組合調整可抵銷成本壓力。該行料公司海外業務至2025年經營溢利率逾7%，高於今年上半年的5.7%，受惠下半年起進一步提升效能。
麥格理補充，在高基數下，海爾智家下半年收入增長料放緩至7%，透過成本減省及經營效率提升，料公司可以達成股權激勵計劃所意味的2021財年123.8億元人民幣溢利目標。
富力地產 ~ 里昂
里昂發表研究報告指，緊接著出售物業管理業務後，富力(02777)獲主要股東李思廉及張力提供80億元資金支持，認為行動反映出主要股東對解決短期流動性問題的承諾，以及對公司股權價值的信心，料有助於緩解投資者對富力的流動性擔憂及未來六個月股價壓力。
然而該行認為，富力六個月後的流動性狀況仍受合約銷售現金回收、資產處置進度以及開發商整體融資環境的影響。富力預期基於手頭上可用現金和股東提供財務支持，除非出現任何不可預見的情況，否則即使不作任何外部融資或資產處置，亦有足夠流動性來償付短期內到期的債務。里昂目前對富力的評級為「買入」。
碧桂園服務 ~ 野村
野村發表報告指，碧桂園服務(06098)公布斥最多100億元人民幣向富力物業收購富良環球全部股權。為避免主要由於富力物業流動性問題造成潛在風險，交易將包括三個部分，其中包括基於表現保證，碧服以50億元人民幣(下同)收購富良環球的現有業務(8,600萬平方米在管面積)，相當於今年預測市盈率10倍。
該行認為，是次收購對碧服的影響正面，預料至今年底集團的在管面積規模可增加8,600萬平方米，未來會再有6,600萬平方米的增加。而富良環球對集團收入及核心盈利的推動，料分別不低於42億元及5億元。野村維持對碧桂園服務股份「買入」評級及目標價86.4港元。
平安 ~ 里昂
里昂發表報告指，中國平安(02318) 在過去一個星期股價下跌13%，認為市場反應過度，所下跌的市值額多過其對國內房地產的風險敞口，該行維持平安「買入」評級，目標價維持在83元不變。
報告重申，平保只有5%的保險基金是投資在房地產，而對華夏幸福(600340.SH) 的投資的66%已經作出了撥備，餘下風險敞口只有180億元人民幣，另外對恆大並無任何敞口，而且透過平安信託對房地產的投資並不在資產負債表內，因此在萬一出現違約的時候，平保不會承擔責任。里昂表示，平保目前的預測市盈率和市賬率均處於H股上市後歷史低位，高級管理層也一直在增持股份，顯示他們對公司長遠前景的信心。
利益申報 :
筆者為證監會持牌人，於本文章刊登之時，筆者個人或/及其客戶可能隨時買入或賣出相關證券及衍生工具。
免責聲明 :
本網頁純屬個人網誌，一切言論並不構成任何要約、招攬、邀請、誘使或任何建議及推薦。讀者請獨立思考及自行作出投資決定，如因相關言論或文章招致任何損失，概與本網誌或本人無關。
版權聲明:
本網站所載的資料（包括但不限於所有文字、數據或其他資料的匯編），除註明外，皆受香港特別行政區政府知識產權署的版權法條例所保護。D's Consultant Limited（包括文章作者）在任何時間皆持有本網站版權所有的權利，包括所有版權利益與其他知識產權。任何人如被發現有任何形式之侵權行為，本網站保留向侵權者索償或提出檢控之權利。詳情請向香港特別行政區政府知識產權署查詢。